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        總是播種,常常期待,有時收獲
        時間:2024-02-21 字號:

        在《逃不開的經濟周期》一書中,作者寫道:經濟周期本質上就是一個循環,這意味著,所有能制造泡沫的力量都可以在相反的方向上發揮作用?,F如今我們也能夠從周遭的各種聲音中感受到這樣那樣的悲觀情緒,而面對悲觀,我們會問,這次會不一樣嗎?這次會不會走出危機?

        我們需要再從周期當中尋找一些回答。

        周期之母:房地產市場

        在經濟社會運行過程中,根據時間長度和周期運動對象不同,可以劃分為生產與銷售周期(基欽周期)、制造業投資周期(朱格拉周期)、房地產開發投資周期(庫茲涅茨周期)和技術創新周期(康德拉季耶夫周期),不同周期運動驅動因素不盡相同,因此周期的長度也不相同,當長中短周期發生共振時,則會導致經濟社會基本面發生巨大變化。

        具體而言,基欽周期通常為42個月-48個月,也就是約3.6年-4年。朱格拉周期也有兩種總情況,一種是3個42月的基欽周期組合,對應大約10.5年,另一種是一個42月和一個48月的組合,對應的長度是7.5年。更長的周期是兩個不同朱格拉周期結合的庫茲涅茨周期,加起來約18年。最后,三個庫茲涅茨周期組成一個大的康博周期,為54年。

        國際貨幣基金組織IMF在其2003年《世界經濟展望》中研究了14個發達國家的股票價格與房地產價格(從1959年到2002年的股票價格和從1970年到2002年的房地產價格),報告中把蕭條定義為價格從高峰向低谷下降的過程,在熊市期間,價格累計下跌的幅度達到其高點的四分之一;同樣,繁榮可以定義為從低谷向高峰上升的過程,其價格累計上漲幅度也達到高點的四分之一。

        要確認蕭條的定義,房地產價格收縮必須超過14%,相比之下,股票價格則需要下跌37%。14個國家從1970年到2002年間,真實住宅房產價格總共有20次崩潰記錄,而股票則出現了25次。報告顯示大約每隔20年就會發生一次房地產蕭條。

        房地產市場作為周期驅動因素的一種形式是正向反饋環。許多抵押可以直接或者間接用來購買新的房地產,由于房地產價格走高,抵押價值也會上升,于是可以釋放出新的融資。這是一種正向反饋環,但過程較為緩慢。房地產市場驅動周期的加速效應當然也發生在人們的心理層面,當注意到房價上漲的時候,人們容易傾向趕緊購買,以免越漲越買不起。

        而房地產周期對應的時間——18年或20年——則正好是一代人,于是人們總是忘記了上一次的房地產蕭條。

        《逃不開的經濟周期》一書中繼續介紹了,當房地產周期處于衰退階段時,存在3種主要的影響。首先,價格下跌的財富效應是負的(大約對GDP的影響是4%)。其次,價格下跌意味著建筑業產值的減少,而建筑業產值平均占GDP的比例略超過10%。最后,許多房地產周期的下跌階段導致了銀行危機,在有些情況下,甚至出現匯率危機。

        對于想把經濟拖出衰退階段的中央銀行來說,住宅房地產的市場行為可能特別有用。當中央銀行放松貨幣政策時,新房開工量是中央銀行最先獲得的顯著反應之一,住宅房地產市場在周期的頂峰是追隨GDP的,而在復蘇期間則保持領先,可以引領經濟。

        房地產完整周期的30個階段

        房地產周期的典型發展過程,也可以用本書中的30個階段來描述,我們有必要在這里細數一輪完整周期的不同階段,可以從經濟的底部開始看起:

        階段1-階段4:衰退

        階段1:貨幣供應增加,包括短期利率在內的貨幣利率遠低于債券收益率。

        階段2:當最睿智的投資者注意到經濟衰退“二階導數”的變化時,股票價格開始上漲,這意味著,盡管經濟仍在下降,但衰退已經不再加速。

        階段3:新的私人住房的建造許可,或者說住房開工率開始上升。這些指標與利率、債券價格和股票價格一起,成為衡量經濟的最佳指標。

        階段4:其他領先指標,如新訂單、供應商表現和失業情況轉向,標明經濟拐點即將到來。在這一階段,新聞事件仍然糟糕,人們無法弄清楚股票價格為什么會上漲。經濟衰退的影響之一是人們不再消費或者投資,而是選擇儲蓄,這意味著越來越多的貨幣在貨幣市場的賬戶中堆積,而企業的儲備金幾乎降為零。這為經濟復蘇創造了條件。

        階段5-階段14:復蘇

        階段5:企業發現,庫存已經達到了最低限度,因此開始恢復正常的生產模式,這足以推動經濟復蘇和庫存增加。

        階段6:消費者支出回升。

        階段7:經濟衰退結束了,盡管只是在其結束很久以后才能證實。這一階段是股票投資者的“最佳擊球點”,因為通脹和利率仍處于低位或下降中,而經濟活動也企業盈利迅速增長。此時的股票價格已經比衰退開始的時候更高了。

        階段8:低利率或正在下降的利率以及房地產價格的降低,提高了住房的可負擔性。公寓、酒店等價格開始上漲。

        階段9:房屋的總租金開始攀升,凈租金也上漲得很快。

        階段10:開發成本上升,開發商對新項目開工猶豫不決,試圖通過翻新現有建筑來滿足增長的需求。

        階段11:寫字樓租賃需求大約在住宅物業需求恢復一年后開始回升。

        階段12:鼓勵企業尋找良好的辦公空間,市中心的寫字樓首先將被租滿并導致那里的租賃價格上漲。

        階段13:經濟穩步增長,產能變得緊迫。由于現有的房地產庫存售罄,土地價格開始上漲。階段14:消費者的表現變得更好。

        階段15-階段27:過熱

        階段15:在這個階段,消費者會開始過度消費,低估了在通脹和利率下降時以更高價格來購物的真實成本。

        階段16:人們認為,現在對房地產進行投資更安全了,因為房價在穩步上漲,同時當現有的房地產可以用作抵押品時,也拓寬了房地產融資的渠道。

        階段17:汽車銷售活躍,商業停車場也是。

        階段18:消費者減少了相當一部分儲蓄,卻仍然很自信,并繼續花錢。住宅地產繁榮之后,住宅用地介個就會加速上漲。

        階段19:工業正在努力跟上需求增長的步伐,開始投產新產能,這給經濟帶來了稍顯滯后的提振。產能意味著工業用地的上漲。

        階段20:尋找寫字樓的人不得不到中心城區以外的區域尋找房源,從而激發郊區的用地表現。

        階段21:通脹開始上升,酒店可能不斷提高價格。

        階段22:現在有許多細分地塊,投機者開始投機買入,融資也變得容易。

        階段23:新的假設活動吸收了閑置土地,給土地所有者帶來利潤。作為連鎖反應,土地投機提升。

        階段24:地方政府劃分更多土地和增加新的基建項目來支持經濟增長。這給市場買家帶來更多信心。

        階段25:股票價格停止上漲,進入震蕩區間。

        階段26:綜合領先指標回落。

        階段27:房地產價格堅挺,但交易量大幅下降。從領先指標下降到經濟出現麻煩的時間,通常是6-8個月,經濟周期到達頂部之前的警示信號可能比到達底部之前的信號要清晰得多。

        階段28-階段30:崩潰

        階段28:消費者被困住了,工業建設能力達到頂峰,而租賃和建設的高成本開始對商業社區造成傷害。

        階段29:股市崩潰。幾個月后,經濟開始衰退。

        階段30:隨著置換銷售超過新增需求,房地產的市場需求開始趨于平緩。建筑活動仍在擴張,但租金下降,空置率上升,價格也會下降。

        盡管準確的時間難以估量,但這正是一個完整周期的大致階段表現,當然,現實遠比總結出來的階段更加復雜,也更加充滿迷惑。但對于那些做法基本正確的人來說,就有可能從中獲得可觀的回報,而如果屢屢犯錯也將蒙受損失。如果都像這樣的階段總結這么清晰明了就好了,那么很好判斷周期的底部并繼而做出正確的投資決策。然而事實上大部分周期運轉的時間都在底部,過熱只是一個短暫的窗口,真正到來的時候想要離場非常難,因為我們更容易相信一片向好;與此同時,底部的時候沒有足夠信心去堅守的話,也就很有可能錯過未來復蘇上漲的獲利機會。

        正因為此,我們才需要“總是播種,常常期待,有時收獲”。


        <完>

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